建売を購入する上で多くの人がわからないのが税金の部分。
この税金については内見や申し込みまでの水先案内人としてサポートをする不動産業者でも頭に入っていない人が多いので、実際にお店へ行ってみた人の中には質問をしてみたけれど明確な回答がなかったという経験がある人もいるのではないでしょうか？
実際税金の部分は不動産営業マンでも完璧に頭に入っているはそうそう多くありません。そこで今回は不動産購入時に掛かる税金をまとめましたので興味のある方は一読してみてください。
税金は購入時と所有時に掛かる２通りが存在
今回の記事では不動産の購入時に掛かる税金についてお話をします。主に掛かる税金ですが、不動産取得税、登録免許税、印紙税の３つです。
ちなみに税金についてですが、新築の場合のみに許される特例措置なども数多くあって日本は新築に対する税制面の優遇がすごいです。よくアメリカをはじめとする海外では中古市場が活性化されていると言いますが、日本においてはこうした税制面の優遇や地震大国であるがゆえ建物が傷みやすいので今なお新築神話が続いていると言えるのかもしれません。
話がそれましたが、ここから新築戸建て取得時に掛かる税金と及びその特例についてご紹介します。
不動産取得税
不動産取得税は土地や建物を取得する際に掛かる都道府県税です。ちなみに無償で譲渡された際にも課されるものであります。納税通知書は購入後から３か月～１年くらいの間で届くため忘れやすい税金の一つです。
しかしながら、この不動産取得税については新築の場合、強力な減税措置があるためそれほど気にする必要はないとも言えます。
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税の税額＝固定資産税評価額×税率
不動産取得税の計算方法は上記となり税額がいくらかになるのかは計算しやすいです。ちなみにここにある固定資産税評価額とは、固定資産税の課税標準となるもので購入時の金額とは異なりイメージとしては自治体が評価した土地・建物それぞれの金額です。
固定資産税については別記事で上げておりますのでそちらをご覧ください。なお、この固定資産税評価額については購入時の金額より×0.7％くらいの金額になっていることが多いです。
では実際に不動産取得税についてどのような軽減措置があるのかというと以下のような内容となります。
| 軽減措置の適用条件 | 軽減措置を使った税額の計算 | |
| 土地 | 土地取得から３年以内に住宅を新築 新築後１年以内に土地の取得 | 【課税標準×３％－控除額】 ①・②のいずれか高い方を控除額へ代入 ①45000円 ②土地１㎡あたりの評価額×1/2×床面積×2（200㎡まで）×3％ |
| 建物 | 建物面積50㎡以上240㎡以内 | 【（固定資産税評価額－控除額）×３％】 ①新築住宅の控除額＝1200万円 ②認定長期優良住宅控除額＝1300万円 |
はい。この図を見ただけではわけがわからないと思います。私もわかりません。しかし実際に具体例をあげて計算をして見るとこの税制優遇が見えてきます。
建売の不動産取得税をモデルを使って計算
【モデルケース】
土地面積：125㎡
土地評価額：7200万
建物床面積：150㎡
建物評価額：1260万
上記のモデル例を使って実際に取得税の計算をしてみせます。ちなみに上記のモデルは税金のインパクトを感じやすいように埼玉県では極々一部でしかないであろう超ハイグレードな建売住宅＆土地価格で計算です。
（県内の建売の評価額600～900万ぐらいで土地評価額は125㎡だと半値以下の所が一般的です。）
土地の不動産取得税を計算
土地の課税標準額：7200×1/2＝3600万円
減税無しの税額：3600×3％＝108万円
減税有り税額：（3600/125㎡）＝28万8千円
床面積の限度：150㎡×2≧200㎡
28万8千円×200㎡＝控除額172万8千円※②
上記表では①と②のいずれか高い方が控除額となりますが、45000円よりも②が172万8千円と圧倒的に高い数値を出すことによって土地の税額が0円になりました。
建物の不動産取得税を計算
1260万円－1200万＝60万（課税標準額）
建物の税額：60万×3％＝1万8千円
上記の建売を購入した場合に掛かる不動産取得税は合計18000円となりました。
ちなみに今回のケースでは建物がかなりハイグレードな物を例に使っておりますので実務上は評価額が1200万円を超えることなく、新築建売の大半のケースでは税額が0円となることが多いです。
こうした部分を見ると政府が新築を買いやすくして経済を活性化させようという意図が見えてくる気もしますね。
結論として新築建売なら不動産取得税は特に気にしなくていいんですね！
登録免許税
登録免許税は土地や建物の所有権を移転・保存するために登記というものをするのですが、その際に掛かる税金です。こちらの税金については不動産の売買契約を交わして決済時に報酬費用と共に司法書士へ依頼をします。
そんな登録免許税の税額計算は以下のようになります。
登録免許税の税額： 課税標準×税率
登録免許税は登記の内容によって税率が多少異なり、建売のケースで言うと土地の取引に対しては所有権移転登記、新築戸建については所有権保存登記が適用されます。ちなみに保存登記とは初めて所有者が決まり登記をされるという意味合いがあります。
それぞれの内容を深堀して見てみましょう。
土地について（所有権移転登記）
| 課税標準 | 固定資産税評価額 |
| 税率 | 2％（2023.3.31まで1.5％） |
計算自体は非常に簡単なものですが、固定資産評価額が不明確なケースがあります。ちなみに固定資産税評価額は路線価×土地面積×評点のもとに自治体が出すもので、購入時の土地価格がそのまま評価額となるわけではありません。
建物部分について（所有権保存登記）
| 課税標準 | 法務局の定める金額 |
| 税率 | 0.4％ |
| 軽減措置 | ①0.15％（2022/03/31まで） ※自己の居住用であること・床面積50㎡以上 ※取得後１年以内に登記を受けること |
建物について通称マイホーム特例と言われる軽減措置によって0.4％が0.15％まで軽減されます。条件については一般的な戸建てであればほぼ満たすことになるのでそれほど気にする必要はないでしょう。
ちなみに、課税標準の法務局の定める金額とは固定資産税評価額が決まっていない新築において法務局が構造や用途などから便宜上の数字を作成して、これを課税標準としています。
もちろん、購入時の価格よりも基本的には安くなり固定資産税評価額と同じく本来の売買価格の0.7％前後になることが多いです。
抵当権設定登記について
| 課税標準 | 住宅ローン借入額 |
| 税率 | 0.4％ |
| 軽減措置 | 0.1％（2022/03/31まで） |
新築建売を購入する上でもう一つ忘れてならないのが、抵当権設定登記による課税です。一般的に住宅を購入する際に大半の人は住宅ローンを組むことになりますがこの部分についても税金がかかるのです。
ちなみに抵当権とは銀行がお金を貸す代わりに、担保として買った土地と建物に抵当権を設定し、万が一ローンの支払いが滞るようならばこの購入した物件を競売にかけられることになります。
これも登記の一つになるのですが、課税標準については借入金額を元に計算するので税額が簡単に計算できます。
埼玉県の一般的な戸建てで大半は４５万円以内に収まりますが土地価格次第な側面もあります。
印紙税
印紙税は売買契約書や住宅ローンを借りる際の金消契約時など契約書に貼る印紙代のことです。５万円を超える領収書なんかにも貼られているので、出張の多いサラリーマンなんかには馴染みがあるかもしれませんね。
印紙税は契約書の記載金額によってその税額が決まります。
| 金額 | 売買契約書 | ローン契約書 |
| 500万超～1000万以下 | 5000円 | 10000円 |
| 1000万超～5000万以下 | 10000円 | 20000円 |
| 5000万超～1億円以下 | 30000円 | 60000円 |
売買契約書においては印紙税についても一部軽減がされています。
購入の仕方によって税金はまだまだ関わる
日本という国はあらゆるところで税金が掛かってくるな・・・と感じてしまう方も多いかもしれませんが、こうした税収があってこそインフラなどが整っているのかもしれませんね。
また、そのほかにも資金援助によって贈与税が発生したりなど、購入の仕方によってはまだまだ税金が絡んでくることもあります。そのあたりはおいおい記事にするつもりです。
税金面に関しては全てを把握することは不可能に近いですが、大枠だけでもとらえておくことでおおよその資金計画を自分自身で立てることができます。今後もこうした記事をあげていきますので是非よろしくおねがいします！