筆者は主に事業用不動産の売買や管理、賃貸などをメインに行っている法人に勤めていますが、最近急増してきているのが、不動産投資として収益を物件を買いたいという問い合わせです。
昨今の物価上昇は家計を圧迫するほどの急激な変動を続けていますが、銀行に預けても0に近い金利、生活費の上昇基調にありながら肝心の給与が増えないなどバブルとはまた違った様相で、将来の不安を軽減するためにこうした資産運用が注目されているのかもしれませんね。
今回は普段とは違った視点になりますが、不動産投資成功の秘訣をAIに質問した回答に対して、現役宅建士&事業用不動産を実際に保有する筆者が注釈を交えて解説していこうと思います。
まず、下記における要件がAIの考える不動産投資成功の秘訣となるそうです。それではAI先生よろしくお願いします！
はじめに
不動産投資は、安定した収益を得るための魅力的な選択肢として人気を集めています。本記事では、不動産投資の魅力と成功の秘訣について、不動産業者の立場からご紹介いたします。初めて不動産投資を考える方や収益性を高めたい方にとって、役立つ情報が含まれていますので、ぜひご覧ください。
堅実な投資先としての不動産
不動産投資は、株式や債券などの金融商品と比べて安定した収益が期待できる点が魅力です。不動産の価値は長期的に堅実に成長し、不況時でも比較的安定した運用が可能です。また、不動産は実物資産であるため、経済変動によるリスクが少ないと言われています。
キャッシュフローの安定化が成功の秘訣
不動産投資の成功の秘訣の一つは、キャッシュフローの安定化です。良い物件を選び、賃料収入を確保することが重要です。地域の需要や将来の成長性を考慮し、入居率の高い地域や需要のあるエリアに投資することがポイントです。また、入居者からの賃料収入がローン返済や修繕費に充てられるよう、適切な家賃設定や管理体制を整えることも重要です。
地域情報の収集と分析
地域情報の収集と分析は欠かせません。地域の経済動向、人口動態、インフラ整備の進捗などを把握することで、将来的な需要予測や物件の適正価格の判断に役立ちます。また、周辺の学校や公園、交通アクセスの良さなど、入居者が重視する要素も考慮しましょう。情報を正確かつ継続的に収集することは、不動産投資の成功に不可欠です。
プロフェッショナルなパートナーの活用
不動産投資には、プロフェッショナルなパートナーの活用も重要です。不動産業者や不動産投資に精通した専門家の助言を受けることで、リスクを最小限に抑えながら最良の投資先を選ぶことができます。また、法務や税務の知識が必要な場合には、信頼できる弁護士や会計士と連携することもおすすめです。
まとめ
不動産投資は、安定した収益を得るための魅力的な選択肢です。堅実な投資先としての不動産の特徴やキャッシュフローの安定化、地域情報の収集と分析、プロフェッショナルなパートナーの活用など、成功の秘訣を紹介しました。不動産投資を始める際には、これらのポイントを念頭に置きながら、慎重な計画と情報収集を行いましょう。ご自身の投資目標に合った不動産投資を成功させることを願っています。
不動産投資で最も大切なこと
AIによる質問は不動産投資を行う上で最も大切なことを回答してくださいと言ったうえでの回答が上記となりました。えーっと、やや簡略的な回答ですね。笑
でも、これらであげる内容は本当に大切なことです！
筆者視点で少し深掘りをして考えて見ます。
入居率の重要性
入ってくるお金（賃料）と出て行くお金（購入費・修繕費など）の流れを把握するいわゆるキャッシュフローは不動産投資をする上で最優先に考える事項ですが、運用中である不動産投資唯一の収入源は賃料です。
一棟アパートでも、区分所有でも、倉庫でも、店舗でも入居者がつかなければ利回りなど絵に描いた餅で終わることになるため、不動産投資を行う上でまず考えることは買おうとしている物件に入居者やテナントが付くのか？ということを深く掘り下げて考えることです。
アパマンの場合であれば近隣エリアの入居率は現地のポストや表札を調べたりすればわかりますし、賃料相場はネットで周辺の家賃を調べることもできます。そうした情報を様々な所から拾っていき、入居者が付くエリアと判断できれば続いては購入費用と造作費用（手出し費用）を把握して利回りの計算を行っていきます。
現在、不動産業に従事している身分の私から言わせてもらいますと、過去には表面利回り10％（10年で物件価格償却）が多くの不動産投資家の判断基準になっていたように思います。
しかし、現在はそうそう表面利回り10％を実現できる物件はありません。
原因としては、ネットが普及したことにより参入の敷居が低くなったことが主に挙げられると思います。余談ですが、競売物件などの落札も過去には業者だけしかいなかったため、格安で買える物件があったものの、現在は一般投資家も数多く参加されているので競売と言えども安くは落札できないのです。
話しがそれてしまいましたが、現在の不動産投資を実務視点から考えると安定したキャッシュフローを実現できる物件が限りなく少ないと言えるので、大きな儲けを期待するよりも数十年と先々まで長く収益を生んでくれる物件なのかを見極める必要があると言えます。ちなみに私が考える最低ラインは以下の基準を考えています。
- 入居者が途切れなく入ることが期待できるエリアか？
- 長期運用を目指すために築年数と建物の構造を把握する
- 物件価格は路線価から見て適正なのか？
- 現時点で手直しや造作を必要とする部分はあるか？
馴染みある地域の物件を選ぶ
現在は埼玉県住まいの方が東京の物件を買ったり、またその逆もしかりと自分にとって馴染みのないエリアの物件を買われる方が目立ちますが、私は基本的にはその考えをおすすめしていません。
もちろん、極端な利回りが期待できるお宝物件という確信があれば別ですが、地域の特性やトレンドは地元住民やそれに近い部分に住んでいる方でないと色々なことが実はわかっていないということが往々にしてあります。
例えば、私の知る東京の投資家の中には埼玉県東松山市や坂戸市などの地方物件を買われて失敗されたという方もいます。周辺の聞き込みや相場調査は充分に行っていたものの、近隣に充分すぎるほどのキャパシティの学生寮があることで狙いとしていた学生さんが全然入らないと嘆いていたのです。
その他にも、昨今外国人が急増しているエリアで日本人入居者向けの高級賃貸物件を購入してしまい入居者が付かない、周辺に水が出るため建物の価値が購入価格よりも大幅に低かったなど・・・それこそ様々な要因がありますし、ネットには書けないような理由で入居者が付かないようなところもあります。
こうした部分というのは、その地域の歴史や定期的に変わる環境を見ていくことで知れる情報も多いので遠方に住まわれている方からすると見えない部分もあるのです。
また遠方の物件である場合、管理会社を付けることが一般的ですが家賃収入の5％などを管理費として出費することになるので利回りを下げる要因にもなります。
売却額（出口戦略）を念頭に
賃貸収益を目的として運用していく場合でも、いつかはその物件を売却するタイミングが訪れることもあります。
極端な話、買った金額に対して売却時の価格が同じであれば例え利回りが0％でも損はすることはないので、大きな失敗を防ぐためにウエイトを置くのであれば数年、数十年先の売却額がいくらぐらいになるのかをある程度把握しておかなければなりません。
もちろん将来の相場などは誰にもわからない部分であるのでこの点を考えるのは非常に難しい問題です。そこで、今考えるべきはそもそも購入価格が適正であるのか？という点を考えることがおすすめです。
具体的な計算方法は長くなるので別記事にあげる予定ですが、戸建の場合であれば土地価格を路線価で算出し、建物は築年数と構造を調べ机上の数値で耐用年数があと何年残っているのかを把握しておきます。
最も、戸建ての場合は数十年先に売るとなるとほとんど上物価値が０になるので、売却時には現在の土地価格ぐらいで売れるのだろうという認識を持っておきましょう。そうすると、最低でも○年間賃貸での運用できれば大きな失敗をしなくて済むという予測ができます。
対して、マンションについては実務経験者でも非常に予測が難しいと思っております。昨今では、新築購入価格よりも高く売られているケースなどもあるので果たして現在の上昇局面にある相場状況がどこまで続くのかを慎重に見定める必要があります。そのため、個人的にはマンション投資の方がある意味、投機的な側面を持っていると考えております。
ともあれ、売却額の予測がある程度出来れば少しは気持ちにもゆとりが持てるはずです。そのため、出口戦略を考えるため非常に大切なのは、そもそも購入価格が適正か？高買いしていないか？をしっかり吟味してから物件を検討するようにしましょう！
信頼できる不動産業者に依頼する
AI回答のプロフェッショナルなパートナーを活用することにも紐付くことですが、信頼できる不動産業者選びというのも非常に大切です。
ここで、大事なことを言います。個人の不動産投資家の多くはスーモやアットホームなどの売買物件情報を見て、その中から希望する条件に近い物件の購入を検討します。
しかし、そうしたネットに掲載されている物件というのはそれこそ掲載をする不動産業者がネットに挙げる前に見ている情報であり、現時点で誰も購入をしなかったからネットにアップされているのです。
つまり、何が言いたいかと言うと勘の良い方ならお気づきかもしれません。そう、本当に良い物件であればネットに出る前に売れてしまうはずなのです。
筆者の会社ではメインが事業用不動産なのでそれほど投資用物件の情報は入りませんが、他業者さんの中には良い物件であればネットに掲載される前にまず馴染みの業者や太い付き合いのある投資家に事前に情報をあててネット掲載前に売ってしまうこともよくあります。
こうした情報が豊富に入る不動産業者に接触することができれば一番大事な物件選びのセクションを他の投資家よりも一歩リードできると言えるかも知れません。
不動産投資はシンプルに考える
不動産投資はインカムゲイン・キャピタルゲインのどちらの側面から見ても収益が狙える非常に優れた投資であることは間違いありません。
特に衣食住は人類が生活する中で絶対になくならない要素と言われているので、需要の面で見てもエリア選定さえ間違えない限り大きな損をすることはないでしょう。
多分、多くの人は私が言わずともそうした魅力を感じているからこそ不動産投資を検討されているはずです。でも、投資にかける金額が非常に高額なために慎重になってしまうのだと思います。私も初めて物件を保有する際は手が震えました。というより、あれこれ考えて寝れませんでした。笑
ただ、エリアと出口戦略を吟味し良質な一次情報を得られる土俵を作ることができればよほどのことがない限りリスク自体は少ないと思っています。その他には、後々掛かる税金や修繕費用の概算が把握できれば、ほとんどの不安を払拭できるでしょう。
今回の記事が誰かの役に立てば幸いです！もちろん、投資に絶対はないので締め言葉で言わせて頂きます。
不動産投資は自己責任でお願いします。皆様の成功をお祈りします！