マイホームとなる戸建てを探し始める時に大半の人は立地を優先する傾向にありますが、あなたの住みたいエリアの土地がそもそも坪単価いくらなのか？
この部分を事前にある程度知っておくことは非常に大切です。なぜなら住まい探しは主に予算・土地の広さ・駅距離などを考慮して探していくわけですが、多くの方の場合全ての希望を満たすと予算オーバーとなってしまうからです。
現実的に住まい探しを考えている方であれば、ここで駅距離や土地の広さなどどこかの部分を妥協する必要が出てくるのですが、ここで土地の相場を知っておくとエリアの振り替え先などを容易に検討しやすくなります。
今回は一般開示されている情報を使って土地の相場を知る方法についての解説です。
公示価格から相場を読み解く
公示価格とは一般の人にとってわかりにくい土地の取引価格について適正な指標を与えるために作られた制度です。
毎年3月20日頃になると国交省から発表をされ誰でも閲覧ができます。こちらの公示価格について見方を説明と注意点について説明をしていきます。
公示価格の見方
上記リンクより、あなたが知りたい市町村をクリックすると以下のような画面が出てきます。ちなみに今回は川越市を例として解説していきますが、どの市町村においても内容は変わりません。
こちらは対象エリアを調べるための検索条件を指定する項目となっています。一番に上にある対象がなんのこっちゃと思う方もいるかと思いますが、公示価格は国交省が発表しているものですが、各都道府県においても同様の調査を行っておりますためです。
地価公示・都道府県調査の両方にチェックをしておきましょう。
| 地価公示 | 毎年１月１日現在の地価を公表している |
| 都道府県地価調査 | 毎年７月１日現在の地価を公表している |
ちなみに国と都道府県では調査の時期が異なるので地価が急激に変動をしたりすると価格の乖離が激しくなります。
検索をかけるとこのように市内の標準地が一覧で表示をされます。ここからあなたの住みたいエリアと近い調査結果の【詳細を開く↓】をクリックしましょう。
詳細項目の見方
上記で言えば価格が1㎡あたり171,000円（坪単価：56万5千）となっていますが、ここで注意したいのが土地の価格はエリアが近いだけで上記と同じような価格になるとは限りません。土地価格は周辺環境によって大いに左右されるのです。
それこそあげるとするときりがないくらい膨大な量となるのですが、上記の図に合わせて言うと以下のような事情で土地値は変わります。
| 地積 影響：中 | 土地の広さを表すもので、同じエリアでも50㎡と100㎡で販売される場合は100㎡の方が高くなる。 |
| 前面道路状況 影響：大 | 南向きの場合価値は上がる。それよりも道路幅が４㎡未満か以上かによって価格は大きく変わる。 |
| 交通、距離 影響：大 | 駅距離15分圏内か否かで価格は大幅に変わる。また、最寄り駅が急行の停まる駅などになると大幅に土地値が上がる要因となることも。 |
| 形状 影響：中 | 上記図の形状については間口１：奥行2.5の割合なので長方形の土地ということになりますが、一般的には間口が広い土地の方が価格は上がりやすい |
| 給排水の状況 影響：中 | 前面道路に排水施設や都市ガス管が整っているかは非常に大きな問題ですが、昨今は整備が進み以前ほど土地値を決める大きな要因にはならなくなった |
| 建蔽率・容積率 影響：中 | 上記図は60/200となるので理想的な土地です。狭小地で建ぺい率50容積率80となるとファミリー層にとって需要のない土地となるので土地価格を下げる要因となる |
希望するエリアの公示価格を見て平米あたりの単価が高いと感じた場合は、上記の表から自分が妥協できそうな点を探して不動産屋さんに伝えれば物件を提示してもらえる可能性があるかもしれません。
ちなみに実務に置いて希望エリアが予算を超えてしまうお客様の一番多い妥協点は駅からの距離を離すということですね。自転車で駅まで行くのめんどくさい・・・と思うかもしれませんが、これをするだけで土地の値段は大分変わります。
公示価格で平米単価を知り、上記の表で上げた個別の要因を知ればおおよその相場を知ることができます。
路線価を利用する
地価相場を知るためにもう一つおすすめな方法が、国税局が相続や贈与税のために決定した土地単価である路線価を見ることです。
土地の価格を決める大きな要因は駅距離と前面道路と言っても過言ではないのですが、路線価についてはその道路ごとに土地の単価を決定しているので物件に接する道路の価値が一目でわかるメリットがあります。
簡単言うと、購入を検討している土地の前面道路の単価がそのまま出ているので、道路という土地値を左右する個別要因が事前に織り込み済みであるということです。
本命物件の所在などが明確に決まっている場合などは国税庁のページよりエリアを選び【路線価図】をクリックすることで該当地の路線価を確認してみましょう。
路線価図をクリックすると県内の市町村から該当地まで辿ることができます。
該当のページを開くと最終的にはこのような地図と数字が記載されたページに辿りつきます。
例えば左上に黒と白の〇で囲まれている【195D】という数字が１㎡あたりの相続税路線価が195千円を指しています。
ちなみに路線価は公示価格のおよそ80％となっているためその路線価の数字を0.8で割り戻すとそれが大体の土地相場ということになります。
路線価と公示価格それぞれを見ることでおおよその相場を知ることができます。
実勢価格が最も信頼できる相場となる
今回のお話は公示価格と路線価というやや専門的な指標を使ってのお話となりましたので少しわかりづらい部分もあるかもしれません。
しかしながら、ここで一つ大事なことを言わせてください。
ネットでは主にこうした方法を使って相場を知るという解説がたくさん散見されますが、現在は実際の売り出し価格が路線価の１．８倍を超える場所もあるなど、この図式があてはまらないケースもあります。（2022年2月現在）
なぜなら、現在は埼玉県内・・・いや都心に近い関東圏においては私の知る限り著しい物件不足の状況が続いておりまして土地の高騰がバブル期のような状態となっているのです。
物件価格がここまで上昇する細かい理由については専門家でもないのでわかりませんが、実務に通じている人だと新物件が出たときにここがこんなに上がってるの！？なんて驚かされることがよくあります。
なので、この先は今回説明した相場の出し方よりも物件がもっと高くなることが予想されますので、物件購入を考えている場合は直接不動産会社に行って希望のエリアの相場を聞いたり、成約事例なんかを見せてもらうことが最も信頼できる相場を知る方法なんじゃないかと個人的に思っております。
とにかく物件価格の上がるペースが半端じゃないので・・・
そして、私自身も今は本業が副業禁止のために相談に乗ることはできませんが、近々本サイトから埼玉県で物件購入を考えている方に対して直接アドバイスやご相談を賜れる環境を作ろうと思っておりますのでその時はどうぞなんでも聞いてください。