市街化調整区域は原則として市街化を抑制すべき区域で建物の建築が禁止されているというのは、調整区域に土地を持つ方であれば聞いたことがあるのではないでしょうか。
しかし、調整区域の土地って場所によっては大きな資産価値を持つ存在になり得るのです。それが通称「沿道サービス」と言われる特例的な措置です。
沿道サービスとは？
沿道サービス施設と言うのは市街化調整区域内において道路の円滑な交通を確保するための施設として制定された経緯があります。
これが、どういうことかと言うと市街化調整区域と言えども交通量の多い道路って日本国内にはたくさんありますよね。筆者の埼玉県川越市で言えば国道16号や254号線なんかも交通量が莫大なわけですが、調整区域となっているような場所もあります。
国内にはそんな感じで人はあまり住まないけど交通量が多いエリアがたくさんあり、そんなエリアに一切の建物が建てられないとなるとトイレに行きたいけどコンビニがない、ガソリンを入れたいけどＧＳがない・・・など様々な支障が発生してしまうわけです。
沿道サービスはそうした市街化調整区域の交通の不便を解消するために設けられたような制度であり、条件が合えば下記にあげる店舗が建築可能となるのです。
沿道サービスで建てられる施設
沿道サービスで建てられる施設は上記で挙げたように交通の利便性に利益となる建物です。それには主に下記２点が挙げられます。
- 休憩所
- 給油所
これらの建築物であれば、基準に定める要件を満たしていれば許可を受けて開発行為や建築行為が可能となります。土地を所有するオーナー様の目線で何が建てられるのかを考えて見ると以下のようなものがあがります。
運転をされる方の休憩スペースともなる飲食店は多くの場合で調整区域内であっても建築が可能となります。特にロードサイドの土地であれば外食店舗が交通量や造成費用を考慮したのち、不動産業者を通じて土地を借りたい（買いたい）との意向を伝えられるケースもあり得ます。
調整区域は固定資産税が安いとは言え、土地の活用方法が少なく困られている方も多いかと思いますが、前面道路の環境によっては大きな資産価値を持つ存在になる可能性があるのです。
コンビニについても、車の運転者が軽飲食の購入者やイートインスペースを目的（=休憩所）として許可をされる場合があります。筆者の住まう川越市や坂戸市についても沿道サービスとしてコンビニの開店が認められる事例があるため、このコンビニについては多くの自治体で許可を取りやすい施設と言えるかもしれません。
沿道サービスの許可は誰がするの？
沿道サービスの許可基準は主に都道府県知事が指定しますが、各市町村の開発許可とも関わりがあるので実際は各案件ごとに細かな指定が入ることが多いです。
例えば、許可は下りたものの駐車場を何台用意するとか店舗の大きさなど各許可基準を設けられていたり、周辺に類似物件が既に存在することによって許可が下りないなんてこともあるので、それこそ１件１件に許可の要件は異なると言えるのです。
市街化調整区域の土地は早めに手を打つことがおすすめ
オーナー目線で見ると、本来建てることができない資産価値の低い調整区域の土地の中でも、沿道サービスは資産価値を上げる強力な制度と言える存在です。
・・・それでも実際は先祖代々の土地とあって簡単には売却しないというお声を良く頂くことがあり、実際に私自身も祖母が調整区域に土地を所有していて正に同じことを言っていました。
しかし、前項でも触れましたが、周辺の土地所有者様がコンビニや飲食店などを沿道サービスを使って先に建ててしまうといざ自分が売却しようと思っても既に隣地に施設があるため開発許可が下りないということもあるのです。
実際にあった話ですが、過去に大手飲食店から受けた売却の話しを頑なに拒否していたところ、隣地の方々が先立って沿道サービスを利用してしまい、周辺の方々は坪単価５～7万の売却益があったのに対し、自分は１円も生まない雑種地をいつまでも抱え続けている・・・と嘆くオーナー様もいらっしゃいました。
もちろん、代々引き継がれた土地というのは特別な思い入れがあるものでもあるので売却を勧めるわけではありませんが、こうした時代やタイミングによって不動産は正に負動産となってしまうことも稀にあるのです。
埼玉県内の市街化調整区域のご相談なら
今回は調整区域の資産活用シリーズ「沿道サービス」について解説を致しました。最後にちょっとしたＰＲをさせてください。
もし現在で、道路に接道している市街化調整区域の土地の運用についてお困りであれば是非ご相談ください。今回解説した沿道サービスの活用が可能であればその提案はもちろん、賃貸で貸出したいなどの相談も個別に物件を調査しましておすすめできる運用を提案致します。
もちろん、相談だけでは費用も頂きませんし話しを聞いて辞めるということであればそれ以上のしつこい勧誘などは一切致しません。
特に調整区域は先入観だけで安く買い叩くという業者も残念ながらいますので、ご縁を頂いた際にはそうしたこともないように対応致します。是非埼玉県内の不動産についてお困りのことがあればご相談ください。