【倉庫を借りる最大の注意点】原状回復について解説

倉庫で事業を行う場合、多くの企業や個人事業主は倉庫を持つオーナーと賃貸借契約を結んで仕事を開始すると思いますが、倉庫業に携わる身として言わせてもらいますと最もトラブルが多く発生する場面は退去時の原状回復です。

この原状回復については契約時に最も注視して確認する部分であり、オーナーとテナント双方が納得の上で契約を結ぶのが理想です。今回はどちらの立場でも為になる原状回復の基本と注意点について解説します。

倉庫業における原状回復とは

テナントが移転や事業を終了して倉庫の解約をする場合、原則として借りたときの状態で返却をする義務が生じます。費用負担についても一般的にはテナント側が負担をすることになっており、倉庫内に造作をする場合は退去時に敷金で精算できる金額であるのかを考えておく必要があります。

倉庫の場合は、スケルトンの状態から借りてありとあらゆる用途に使用されます。2階に事務所を増設したり、休憩スペースを作るために間仕切りを設置したりなど。当然それらの造作も退去時には借主の費用によって原状回復を行います。

原理で言えばこれだけですが、現実はそうもいきません。なぜなら原状回復の費用は非常に高額になるため、些細な認識のズレが大きな問題になるからです。

原状回復費用の負担割合

原状回復を知る上で知っておくべきことは費用負担の割合です。契約内容にもよりますが、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、一般的には下記の負担割合となっていることが多いです。

具体的な部分で、雨風や自然災害によって発生した屋根や外壁の毀損はオーナー負担で補修を行い、倉庫内や駐車場における造作物・設置物においてはテナントの費用負担において原状回復を行い引き渡すということになります。

ただし、こちらのガイドラインは主に賃貸住宅を想定されたものであり、事業用となる倉庫では通常損耗についても借主が負担というケースも多く注意が必要です。

これは理由を説明しますと、倉庫を通常使用していたとしても事業用の場合は排ガスが出たり重機を出し入れするなどの理由により「通常使用」でも壁や床が傷みやすいからです。

倉庫における造作買取請求権

倉庫を借りて事業をする際に知っておくべき法律に造作買取請求というものがあります。

1. 建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
2. 前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。　借地借家法第３３条

一言で言うと借りた当時の状態に戻して返すということが原則になるわけですが、例えばオーナーにとってもメリットになるであろうエアコンなどの空調設備をそのまま置いていきたいなどの問題はどうでしょう？

借地借家法では「造作買取請求権」が認められていまして、簡単に言うとその建物の価値を上げる造作物であればオーナーに買取を請求できるというものです。

しかし、この法律は任意規定になるので実務上では造作買取請求権を認めないとする契約が多いです。その場合は「残置物」扱いとして無償で置いていくなどオーナーとの話し合いで解決することが多いです。

原状回復を円滑に行うポイント

原状回復は退去時に行うものであることから随分先の話になります。テナントも大家も退去時には契約時と状況や心情や当時と変わっているはずなので、長い期間が経過するぶん認識のズレも大きくなりトラブルが起きやすくなるのです。

具体的には倒産間近になって全てが適当になってしまうテナントや双方費用の折り合いを一切見せず平行線のまま時だけが過ぎてしまうなど・・・

誰もが退去時にこんな思いをしたくはないはずです。こうしたトラブルを防ぐには全て契約時に明確しておく必要があります。

工事範囲を明確にしておく

原状回復の定義は前述した通り、ガイドラインをもってしても曖昧な部分が多いです。そのため、物件の引き渡しをする前に貸主と借主で工事範囲を明確にしておくことで言った言わないの水掛論はある程度防ぐことができます。

筆者の企業を例にすると、物件を引き渡す前に予め物件の隅々を写真撮影しておき、視覚的にも引き渡す前の状態がわかる書類を契約書に添付しています。これをすることで、退去時にこんなトラブルを回避することができました。

こうした問題も写真や契約書の特約に条文が存在しないとどちらが正解なのかわからなくなります。このケースで言えば写真を残していたことでテナント側の主張が正しいとわかりました。

こうした細かい部分も補修をするとなると費用は数万円かかることがあります。だからどちらも本気になるわけです。ちなみに挙げるとキリがないのですが、いくらでも問題になる細かい部分は存在します。

• 窓のヒビ
• ドアの建付け
• 外壁の穴
• 柱の傷
• フェンスのヘコみ

などなど。特に運送業者など車での搬入が多くなる業種が退去するときに柱のヘコみなどがあると、もとからあったとしても車をぶつけたと思われるケースなどがあり、ありとあらゆる部分を記録しておくことは非常に大切なことです。

原状回復の費用相場は？

倉庫借りる上で最も気になるのが退去時の原状回復費用はいくらなのか気になる方も多いのではないでしょうか。

こちらも結論から申し上げますと物件や業種、造作内容、入居年数によって金額が大幅に変わるため一概にいくらという金額が出せないのが現状です。しかしながら筆者の過去に行った倉庫における原状回復費用は安いケースで10万円ほどで済んだものあれば、原状回復に500万円以上の金額が掛かった物件もあります。

原状回復費用を抑えるためには相見積もりが有効ですが、オーナー様と協議をすることも大切です。例えば、契約書上では大半のケースで通常損耗を含め借りたときの状態に戻すことになっていますが、エアコンや増設した事務所などは次のテナントにとっても必要になるものかもしれません。

こうした有益な増設はオーナーによっては、そのままの状態で返却する合意を交わせることがあります。オーナー側にとっても、このような増設部分を残した状態で次のテナントに貸し出す際には「残置物」として契約を結ぶことで、万が一壊れてしまった場合などに責任や費用を負わないという特約を定めることができます。

このように契約書上ではわかりやすく元の状態に戻すという形になりますが、実務上では契約書外でお互いの利害が一致するケースもあります。もちろん、こうした原状回復の協議についてはオーナーとテナントの関係が良好であればあるほど話がまとまりやすくなるので、日頃からお互いを尊重する姿勢が大切なのかもしれません。

原状回復のトラブルを防ぐには

原状回復は倉庫賃貸において最もトラブルが起きやすい場面であるので、どんなに気をつけていても防げないケースもあります。

そのような中でオーナー・テナントの双方が入居から最後まで良好な関係を保ちたいという場合は倉庫業に精通した不動産会社に管理やサブリースの依頼を検討されてみてはいかがでしょうか。

管理料こそ掛かりますが、トラブルの発生を未然に防ぐ契約書の作成や法律知識を持った専門者による原状回復の仲介など、適切な視点でアドバイスを行うことができるのでトラブルが起きた場合も双方の意見を尊重し解決へ導くことができます。

何より、オーナー側からすれば家賃の回収や督促業務までも任せることができるので手間も掛かりません。

また、借り手側であるテナントによっては自主管理ではなくではなく専門業者が管理している物件でないと社内規定により入居できないという所もあるので、裏を返せば物件に対する集客力にも大きな期待ができます。

原状回復に限らず、テナントとトラブルが起きてしまい対応が大変だったという場合は、倉庫業の管理を専門とする不動産業者へ相談されてください。

ちなみに筆者の勤める企業は埼玉県を中心に東京・群馬で300件ほどの倉庫の管理・サブリースを行っておりますのでご検討頂けるようでしたらご連絡をお待ちしております。