持ち家と賃貸ってどっちが得をするのですか？
この持ち家・賃貸問題は不動産業界に勤めている人であればお客様から一度は質問されることです。
先々のライフプランを考えたときにどっちが自分にとって得になるのか？をもとに住まい探しをしている人が多いのでこのテーマはよく議題にあがるのでしょうね。
ちなみにこの結論は不動産屋に聞くとあまりあてになりません。なぜなら不動産屋やハウスメーカーは自社の売り物である物件側を必ずおすすめするからです。
・・・当たり前ですよね。ハウスメーカーや戸建ての仲介をメインしているところであれば持ち家派になりますし、賃貸専門のお店なら賃貸の良い部分を話すので。
しかし、実際のところはお互いを比較することでその違いがわかってきます。今回は持ち家と賃貸派どちらが得なのか？という視点で解説をしていきますので是非参考にしてみてください。
持ち家と賃貸のメリット・デメリット
| メリット | デメリット | |
| 賃貸 | ・固都税が不要 ・修繕積立金が不要 ・住み替えが簡単 | ・死ぬまで家賃が掛かる ・単身高齢になると住み替えが難しくなる ・保障が持ち家に比べないに等しい |
| 持ち家 | ・所有権による資産 ・ローン返済後は支払い負担が軽減 ・団信による保障の手厚さ ・賃貸に出せる ・間取り変更などが自由にできる ・庭付きなら駐車場代不要 ・住宅ローン減税など政府の後押し策多数 | ・住宅ローンによる精神的不安 ・ローン破綻の可能性がある ・固都税が必要 ・住み替えは容易でない ・修繕費が定期的に掛かる ・近隣住民との付き合いが深い |
ざっと上げるとそれぞれのメリットデメリットは上記のような内容になります。賃貸に関して最も大きなメリットは住み替えが容易ということでありまして、これは転勤の多い人にとっては大きなメリットになるものではないでしょうか。
対して持ち家は所有権による資産性。これが最も大きなメリットになります。大きな話にはなりますがこの資産性は子に引き継がれるものであり、仮に全く同じ年収の人が３代に渡り賃貸で過ごしてきた場合と所有権となる持ち家や土地を各世代が購入してきた場合、賃貸が掛け捨てであることを考えると持ち家派の方が大きな資産を残している可能性が非常に高いですよね。
結論から申し上げると金銭的にどっちが得？という質問に対しては持ち家の可能性が高いのです。
賃貸と持ち家それぞれの支払い内容を比較
ハウスメーカーや仲介専門の不動産業者に行くと担当からこんなことを言われることがあります。
今のお家賃を月々の支払額にすると○○万円までの物件が検討できますよ。
これは厳密に言うとまだ銀行への事前審査などを出していない段階などで金利が確定をしていない時点だと概算での計算になるのですが、例えば現在の一般的な変動金利0.625％・35年ローンで考えると家賃が10万円の方は3772万円ほどの物件が現在の支払いと変わらずで検討できます。
しかし、この計算についてはあくまで月々の支払から換算をしただけのものであり、戸建ての場合は住宅ローンの他にも固定資産税や将来発生しうるメンテナンス費用などを見ておかないとならないです。
また、マンションの場合はローンの支払いとは別に管理費・修繕積立金も掛かります。
| 月々の支払以外に見ておく用意する必要があるもの | |
| 賃貸マンション | ・管理費 ・火災保険料 |
| 戸建て | ・固定資産税 ・外壁・屋根などのメンテナンス費用 ・火災保険料 |
| 持ちマンション | ・固定資産税 ・管理費 ・修繕積立金 ・火災保険料 |
賃貸に関してはイメージで言うと税金や修繕積立金があらかじめ家賃に含まれているような形になるので先々の支出に対する計算がしやすいです。
対して戸建てやマンションの場合はリフォーム代がいくらになるのか・・・マンションの場合は修繕積立金は年数が経つに連れて金額が上がるケースが非常に多く、その時にならないとわからないものが含まれており、先々にいくらの支出が発生するのか計算がしづらくなります。
戸建て・持ちマンションの未確定要素が最大のリスク？
冒頭では金銭的には所有権となる戸建てや持ちマンションの方が得とお話をさせて頂きましたが、大きなデメリットもあります。
そう。それは住宅ローンという多大な精神的負担を要する契約をしながら先々に起こることに対して未確定な要素が多すぎるのです。
実際に、実務において掛け捨てがもったいないから賃貸を脱出したいというご相談を多く受けるのですが、先々の起きてもいない見えない不安の方が先行してしまい購入を諦める方も非常に多いです。
余談ですが、実務で接するお客様の中で家計簿をつけたりお金の管理をきっちりしている人ほど、こうした見えない支出対して過剰な恐怖を抱き諦められてしまう傾向にあります。
ただ、もちろんその気持ちも本当によくわかります。実際私自身も戸建て購入をした経験があるのですが、その時は以下のようなこと考えて悩むことがありました。
- リフォーム費用は何年ごとにそれぞれいくら掛かるの？
- 固定資産税が上がる可能性は？
- 銀行の金利が上昇したらどうしよう
- 給料が下がったらどうしよう
- 資産価値が下がる可能性はあるのか
- 近隣に変な人がいたらどうしよう
などなど。逆にこうした部分を一つ一つ解消していくことができれば購入に対するハードルは下がるので営業目線で言うと特にお客様に対してケアをしてあげたい部分でもあります。
持ち家の未確定部分の概算費用
ここまで話したように、持ち家・賃貸を語る上でそれに付随して掛かる費用を知ることは大切です。この部分の金額を加味したうえで物件を考えると自分にとって得になるのかという部分だけではなく、将来のプランニングが具体的にイメージできます。
ここでは固都税などの追加費用及びそうした諸費用を含めた月々の支払額の考え方をお話します。
固定資産税
固定資産税は家や土地と言った固定資産に対して毎年収めることになる地方税です。現状においては新築購入などの場合、様々な減税措置があり負担を軽減できるようになっています。
固定資産税についてはエリアや建物の規模などによって税額が変わるため物件購入前に明確な支払額を算出するのが難しいものであります。
一戸建ての場合、大半の物件が年間10～15万円となっており、戸建て購入時にはこの金額も資金計画に含めておきましょう。固定資産税については下記にて解説をしております。
新築建売を買うと実際の固定資産税・都市計画税はいくらになる？
外壁・屋根などのメンテナンス費用
住宅購入を考える上では、住宅ローンの支払いだけでなく先々に発生するこうしたリフォーム費用も念頭においた資金計画を立てることが大切です。
しかし、この部分が最も予想ができない部分でもあります。
建物が外壁の種類や木造・軽量鉄骨造によっても後々のコストが異なり、更に細かいことを申し上げると室内設備の使い方や家が建つ場所の湿度や風の影響など細かい部分によっても将来のメンテナンスコストは変わってくるでしょう。
| 定期的なメンテナンスを必要とする箇所 |
| 外壁 屋根 水回り設備 外構部分 構造体（シロアリ対策） フローリング 給水管 |
将来的にローンの支払い金額だけなくこれらを見ておく必要があります。
実際にいくらぐらいなのか？
この部分に関しては一概にこれと言った数字を出すことは不可能ですが、私が今まで発注したリフォームの平均を算出するとおおよそ下記のような数字の範囲であることが多いです。
ちなみに今回の数字は外壁は窯業系サイディング、屋根はスレートと言った一般的に建売住宅で使用されるメジャーな素材を使ったもので算出しており、これらは注文住宅の場合でもよく使われる素材になるのである程度信頼できる数字になるはずです。
| 一般的な30坪住宅の場合 | 費用 | 年数 |
| 外壁 | 70～100万 | 15～20年 |
| 屋根 | 40万（塗装） 100万（張替） | 10年（塗装） 20～25年（張替） |
| 水回り | 150万（交換） | 15～30年 |
| 外構 | 10万（門塀・フェンス取替など） | 20～30年 |
| 構造体（防蟻処理） | 0～20万 | 15年 |
| フローリング | 40万（20帖張替の場合） | 20年 |
| 給水管 | 50万 | 20～25年 |
仮に上記で上げている全ての維持費を必要とした場合で30年の間に約470万円のリフォーム代が掛かることになります。
そして、これらのリフォーム代は住宅ローンの完済となる35年を前に訪れることになるため余力を残しておく必要があるわけです。これ不動産会社の人間は絶対話しません。言うと売りづらくなるので。
もちろん、上記の全てが35年以内に起こることはかなり稀でありますが最悪の場合はこれくらいの費用が追加で掛かるということを頭の片隅に入れておきましょう。
持ち家派最大のリスクはこの見えない・計算できない支出にあると思います。
ちなみにこの470万をリフォームローンで組んだ場合は無担保型10年で組んだ場合、金利を2％と仮定すると月43,246円の支払いが10年間続きます。
実は住宅ローン破綻の相談ってそれほど多くはないのですが、こうしたリフォームのタイミングで既存のローンとリフォームローンの重複で支払いに耐え切れずこの段階で家を手放すという人は案外います。
リフォームでここまで支払いが膨らむことは稀ですが、将来のリフォームの為にお金を残すということも大切です。
賃貸と持ち家の支払い比較
賃貸と持ち家それぞれにメリットデメリットがありますが、ここで賃貸の家賃と住宅ローンの月々の支払を同じとした場合を想定して実際に計算をしてみましょう。
・・・と言いたいところですが、これは下記のケースで比較すると住宅ローンの完済する35年後に丁度イーブンの関係になります。
比較対象
賃貸：家賃10万円 更新２年 更新料10万
持家：住宅ローン借入額3772万 金利0.625 35年払い（月10万返済）
賃貸の場合は35年を超えても家賃を払い続けないといけないの対し、持ち家については３５年で住宅ローンの支払いが終わるので、ここから先は維持費だけの支払いになります。
持ち家の場合、前述ではリフォーム代は約470万円・固定資産税が年10万（35年で350万）合わせて820万ほどの維持費が追加でかかっていると考えられますが、この段階で所有権となっている土地代だけでその870万円以上の資産を持っていると考えることができます。
戸建ての場合、35年と言う長いローンを組む過程で諦めてしまう方も多いのですがこうした資産性のみに観点をおいて考えると将来的には持ち家派の方が圧倒的に有利になるのです。
ライフスタイルに応じて快適な生活を
資産性で見ればやはり所有権はとても強い存在です。特に昨今では需要に対し供給が追い付いておらず土地の値上がりが大きくなっており、実務に携わっているとなおさらその要因を加速させているように思いますからね。
ただ、賃貸・持ち家のどちらでも個々のライフスタイルにあった選択をすればよいと私は思っています。
持ち家についてはあくまで不幸が起きることがなくローンの支払いを無事に終えられることを前提として話しているわけで、悲しいかな実際にローンの支払いに行き詰まり自己破産をされる方もいらっしゃるわけですから。
住宅購入は人生に一度と言える大イベントなので後悔ないようにしていきましょう！