田舎の土地活用でよく候補にあがる資材置場用地としての活用ですが、最も大切なことはその土地が法律的に問題ない状態なのかと借手がしっかり現れる土地なのかという点です。
特に筆者の住まう埼玉県では田舎に多い市街化調整区域の土地が豊富にあるので、地主様のなかには調整区域で所有している遊休地の活用できないかなどの相談をよく受けます。
今回は資材置場用地として貸出すために貸主が知っておきべき情報やこんな用地は借手が現れると言った特徴について解説していきます。
市街化調整区域の土地を資材置場にするおすすめの理由
市街化調整区域の土地は原則として建物が建てられないことから需要の低い土地とも言われますが、資材置場に関しては市街化調整区域の方が好まれる傾向があります。
その理由は坪単価が市街化区域に比べ大幅に安いからです。賃料を高く取れないという部分はオーナーにとってデメリットに感じるかもしれませんが、そもそも調整区域の固定資産税が市街化区域比べ大幅に安いことから坪単価の安さを実現できるのです。
特に市街化区域で資材置場として活用をすると、土地の固定資産税が元々高いことに加え、建物がない場合に税制の優遇措置を受けることもできないため、それらをペイするために坪単価が非常に高額になります。
ちなみに川越市における市街化区域と調整区域の貸地による坪単価はおおよそ下記のような形になります。
| 市街化区域 | 坪1200～2500円 |
| 市街化調整区域 | 坪400～1000円 |
もちろん、所在地によって坪単価は変動しますが、川越市ではおおよそ上記のような差があります。市街化区域は高い賃料を取れることは魅力ですが、そのぶん固定資産税も非常に高いので収益性で考えるとそこまで効率がよいものでもありません。
そして、資材置場として貸出しをした場合に借手が現れやすいのは間違いなく調整区域の土地です。(理由は後述)
こんな資材置場の土地は借手がいる！
当然ながら土地活用は収益を生むことが最も大切なわけですが、それには借手がいる土地でなければいけません。ちなみに資材置場を利用する借手としては以下のような業種の方がいます。
- 残土置場
- 車両置場
- 重機置場
- 足場置場
- 建築資材置場
- 産業廃棄物
いずれの業種も広大な土地を要すイメージがありますが、実務上は100坪と言った狭小地であっても上記の業種から申込みが入ることがあります。なぜならこうした事業主は複数の土地を借りていたり、事業規模によって100坪あたりで充分という借手もいるためです。
そのため、土地が狭いと感じている場合でも悲観することはありません。そして、実際に資材置場として借手が現れるような土地は以下のような特徴があります。
前面道路の環境
資材置場を利用する業種の大半は大型トレーラーや４ｔトラックと言った大型車を利用することから、前面道路の幅員や間口の形状が非常に重要となります。
一般的には幅員が６ｍ、間口４ｍを確保できる土地であれば需要は高いと言っても過言ではありません。また、道路環境については様々な要因があり、例えば出し入れがしやすい交通量の少ない前面道路なども人気があります。
隣地より高い土地
資材置場の場合は更地のため雨に野ざらしでも問題ないと思われがちですが、前面道路や隣地よりも土地が低いとぬかるみができたり雨水が溜まりやすく車両の搬入に大きな影響があります。
特に車両の出し入れが多い資材置場は地面が削れやすく水が溜まりやすくなるので、可能であれば砂利を敷いたり事前に転圧をかけている土地であれば借手にとって契約を決める大きな要因となるのです。
インターチェンジに近い土地
埼玉県内の場合、インターチェンジ周辺の土地は市街化調整区域であることが多いのですがそんなエリアの土地は人気があります。
インターに接続しやすいことはもちろんのことですが、県内のＩＣ周辺は産業団地に指定されていることが多く、工業系の企業が密集していてそうした企業が近隣の貸地を探しているケースが多々見受けられるためです。
住宅が周辺に少ない土地
事業用地を探している借主は近隣に住宅がないという部分も重要視していることが多いです。これは音や粉塵による隣地トラブルを防ぐためです。
どうしても、トレーラーや大型車で資材の搬入をしていると大きな音やホコリが洗濯物に付くなどのクレームが発生してしまいます。そのため、周辺に住宅がない土地を欲している企業はとても多く、特に足場やゴミ関係の物を置く企業の中にはこの条件を第一優先に探すこともあります。
資材置場にするうえでの注意点
所有している土地を資材置場として賃貸に出す場合に気をつけるべき点は、法令上の制限遵守とインフラ関係を調査する必要があります。
筆者の住まう地域では、昔は口約束で土地の貸し借りをしていたなんてことが多いですが、これは現在行うと知らない間に法律違反を犯していたり、土地の解約後に大きなトラブル発生を秘めているのであまりおすすめできるものではありません。
ここでは、資材置場として貸出す上で事前に確認するべき項目について解説します。
インフラ設備の環境
市街化調整区域はもともと住宅の建築ができないエリアになるので、上下水道などのインフラ整備が行われていない場所も多々あります。
例えば、資材置場で貸出しをする場合にテナントのなかにはトイレと手洗いの水栓を付けたいと言った要望を受けることがあります。しかし、前面道路に排水設備や水道管などのインフラが通っていないと、引き込みが基本的にできません。
また、仮に水道管が前面道路に通っていたとしても、川越市であると建築物のない土地に水道を引き込めないが坂戸市であれば資材置場に水道を引き込めるなど市町村によって細かい違いなどもあります。
建物を基本的に建てられない
市街化調整区域は原則として建築物の建築ができません。そのため、資材置場で貸出しする場合はあらかじめ人の常駐ができないことを前提として貸出しをします。
しかし、こちらもテナントによっては簡易的な事務所を設置したいなどの要望を受けることがあります。こういった場合はただ要望を拒否して次の借手を待てばいいのでしょうか・・・？
実は場所によって、トレーラーハウスなど建築確認を必要としない建築物であれば設置が許可されるケースなどもあります。
これらインフラや建築関係の設備については調整区域に詳しくない・居住用物件をメインに営業している一般の不動産業者ではほとんど知り得ない情報もあるので、資材置場についての貸出しは調整区域に詳しい業者に依頼するのがおすすめです。
地目が農地の場合は農転許可が必要
市街化調整区域の土地の多くは地目が農地であることが多いです。地目とは土地の登記簿謄本に記載される土地の種類を指すもので、こちらが田や畑となっている土地の場合は「農地転用許可」を農業委員会にもらわなければ資材置場としての貸出しができません。
農地転用とは、簡単に言うと農地を農地以外にするための許可申請のことで、農業委員会に転用する目的を付けて申請を行います。ちなみに、こちらは個別の案件を農業委員会がしっかり審査しているので資材置場に転用するために正当な理由が必要です。
また、更に細かいことを言うと農地には青地・白地と言った分類分けがされており、その農地がどのランクに属するかによって申請が通る確率が大きく変わります。
オーナー目線のメリット
資材置場として貸出しができる市街化調整区域の土地は意外にも多くはなく、条件を満たすことができれば固定資産税を大幅に越える賃料で貸出しすることもできるので遊休地の土地活用にはもってこいです。
また、実際に資材置場として貸出しをする場合に以下のようなメリットがあります。
管理が簡単
資材置場は更地の土地を貸出すのでマンションやテナントビルと比べても大幅に管理の負担を減らすことができます。
借手はほとんどの場合、1社のテナントになるので、マンションのように複数の居住者からクレームを言われることもなければ、煩雑な更新業務もほとんど発生しないので管理会社から頻繁に連絡が入ることもありません。
特に、管理やサブリースを得意とする不動産会社を見つけることができれば、契約書の作成からテナントの対応までほとんどの書類業務を任せることができるので、やることがほとんどなく毎月賃料が入ってくるという状態になります。
費用がほとんど掛からない
資材置場での貸出しはオーナーにとって手出しとなる費用負担がほとんどありません。
例えば、倉庫や工場の貸出しでは、屋根や柱などの躯体部分はオーナーの修繕負担となるため定期的に大規模な修繕費用が発生しますが、資材置場の場合は土地に整地と転圧(地面を固くする工事)さえすれば、しばらくの期間は除草作業ぐらいのメンテナンス費用になります。
賃料が安いと言っても手出しが少なく収益性がある。この点がオーナー様にとって最大のメリットなのではないかと思います。
解約が容易
建物所有を目的としない土地の賃貸借は借地借家法が適用されないので解約がしやすいというのも大きなメリットです。
ちょっと難しい話になるのですが、居住用の物件を賃貸すると現行の法律では「借地借家法」と言われる借手が守られるような法律があり、例えば家賃の滞納が発生しても借地借家法によって追い出せないというケースが多々あります。
資材置場に関しては居住用にあたらないため、こうした法律の適用がないので借手側の立場が強いということはありません。
原状回復のトラブルが少ない
原状回復とは賃貸契約が終了した際に借りた時の状態に戻して貸主に返す義務のことを指します。
これが実務上では本当にトラブルが多い部分でありまして、例えば倉庫や居住用物件の場合は借主が破産をしてしまって原状回復ができない(費用が払えない)など物理的な問題や、明らかに借主の不注意によって損耗してしまった箇所があるのにそれを認めず修繕費用を払わないなどのすったもんだが本当によく起きます。
しかし、資材置場の場合は基本的に更地のわかりやすい状態で貸出しをするので、原状回復による責任の所在が明確にできトラブルが本当に少ないです。
また、資材置場の場合は建物の貸出しと違って原状回復に掛かる費用がそれほど多くは掛からないので多くの場合は敷金で充当できます。
埼玉県で資材置場用地を貸したい
市街化調整区域の土地は、精通している不動産業者でないとスムーズな貸出しやテナント紹介ができません。筆者の勤める企業ではそんな調整区域の土地についても豊富な経験とノウハウを持っていますので埼玉県内で以下のような悩みをお持ちであればお気軽にお問い合わせください。
もちろん、無理に契約を迫ることはしませんのでご安心ください。オーナー利益を最大限に考慮した提案に努めます！